Céder un camping ou un village de vacances

Le secteur du camping et de l'hôtellerie de plein air (HPA) connaît une transformation profonde depuis une décennie. De l'image du camping sommaire avec tentes et caravanes, le secteur a évolué vers des destinations de loisirs haut de gamme avec hébergements insolites, piscines à vagues, restaurants et animations. Cette montée en gamme a transformé les valeurs d'actifs et les dynamiques de cession.

Un secteur en consolidation

Le marché français du camping compte environ 8 000 terrains classifiés, dont une majorité sont encore en mains familiales. Cependant, le mouvement de concentration est bien engagé : les grands groupes (Homair-Eurocamp, Campéole, Sandaya, Yelloh! Village, Roan) ont absorbé des centaines de sites ces dix dernières années.

Cette consolidation crée deux dynamiques de marché :

•Les grands groupes cherchent à acquérir des sites de taille significative (> 200 emplacements) avec un positionnement 4-5 étoiles

•Les entrepreneurs individuels recherchent des sites plus petits (50-150 emplacements) pour des projets à taille humaine

Les typologies de sites

| Type de site | Caractéristiques | Profil acquéreur |

|---|---|---|

| Camping 2-3 étoiles familial | 50-150 emplacements, gestion simple | Entrepreneur individuel |

| Camping 4-5 étoiles avec animations | 150-500 emplacements, équipements premium | Groupe HPA ou investisseur |

| Village vacances | Hébergements fixes uniquement (mobil-homes, chalets) | Fonds d'investissement ou groupe |

| Camping nature/glamping | Hébergements insolites, faible densité | Entrepreneur lifestyle |

Les enjeux spécifiques de la cession HPA

La cession d'un camping présente des spécificités importantes :

•Saisonnalité marquée : 70 à 90 % du CA réalisé entre mai et septembre

•Immobilier et foncier : contrairement à un commerce classique, le camping inclut souvent un bien immobilier (terrain, bâtiments)

•Hébergements locatifs : le parc de mobil-homes et chalets est un actif valorisable séparément

•Autorisations administratives : classement, autorisation d'exploiter, conformité ERP

Pour une approche complète de la Guide complet de la transmission d'entreprise en 2026, nos ressources détaillent les étapes applicables à ce secteur.

La valorisation d'un camping est plus complexe que celle d'un commerce de détail car elle intègre des actifs immobiliers, des équipements de loisirs et un fonds d'exploitation. Voici les méthodes et paramètres clés.

Les méthodes de valorisation applicables

1. Multiple d'EBE (méthode principale)

En HPA, les multiples d'EBE varient selon le classement et la profitabilité :

| Classement | Multiple EBE | Taux d'occupation moyen |

|---|---|---|

| 2 étoiles | 4x – 6x | 50-60 % |

| 3 étoiles | 5x – 7x | 60-70 % |

| 4 étoiles | 6x – 9x | 70-80 % |

| 5 étoiles (premium) | 8x – 12x | 80-90 % |

2. Revenu par emplacement disponible (RevPAE)

Adapté de la méthodologie hôtelière, le RevPAE mesure le CA annuel par emplacement disponible. Un ratio élevé indique une forte valorisation de chaque emplacement :

•Camping 3 étoiles : RevPAE de 2 000 € à 4 000 €/emplacement/an

•Camping 4-5 étoiles : RevPAE de 4 000 € à 8 000 €/emplacement/an

3. Méthode patrimoniale

Pour les campings avec actifs immobiliers significatifs, la méthode patrimoniale (valeur des terrains + bâtiments + équipements - dettes) est utilisée comme plancher de valorisation.

Facteurs influençant la valorisation

•Taux d'occupation : indicateur clé. Un taux > 75 % en haute saison indique une forte attractivité

•Ratio de revenus locatifs : la part des hébergements locatifs (mobil-homes, chalets) dans le CA est valorisée plus haut que les emplacements nus (revenus plus stables et récurrents)

•Investissements récents : piscine couverte, espace aquatique, rénovation des sanitaires sont des investissements qui augmentent le RevPAE et la valorisation

•Zone géographique : littoral atlantique ou méditerranéen > montagne > campagne intérieure

La Les 5 méthodes de valorisation d'entreprise offre un cadre général que l'on adapte aux spécificités de l'hôtellerie de plein air.

L'exploitation d'un camping est soumise à un cadre réglementaire significatif. La cession implique un transfert d'autorisations et une vérification de conformité qui peuvent conditionner la réalisation de la transaction.

Le classement des campings

Le classement en étoiles (1 à 5) est attribué par un organisme accrédité (Atout France) pour une durée de 5 ans renouvelable. Ce classement est :

•Attaché au site, pas à l'exploitant : il se transfert avec la cession

•Renouvelable : l'acheteur doit anticiper le prochain renouvellement et les investissements nécessaires

•Conditionnant pour les contrats avec des tour-opérateurs et la comparaison sur les plateformes de réservation

L'autorisation d'exploiter

Les campings sont soumis à une autorisation d'exploitation délivrée par le préfet, régie par le Code de l'urbanisme. Vérifiez :

•La validité de l'autorisation et sa durée

•Les éventuelles conditions ou restrictions (nombre maximal d'emplacements, type d'hébergements autorisés)

•La compatibilité avec le PLU (Plan Local d'Urbanisme) local

Les Établissements Recevant du Public (ERP)

Les campings sont classés ERP de catégorie 1 à 5 selon leur capacité. Cette classification impose :

•Des contrôles périodiques de la commission de sécurité (incendie, électricité, sécurité générale)

•Le registre de sécurité à jour

•La conformité en matière d'accessibilité PMR (selon date de construction et dérogations accordées)

Demandez le dossier ERP complet avec les derniers procès-verbaux de la commission de sécurité et les éventuelles prescriptions en cours.

La conformité des réseaux et installations

Les campings comportent des réseaux spécifiques (eau potable, eaux usées, électricité sur les emplacements) qui doivent être conformes aux normes en vigueur. Un audit technique complet (réseaux, bâtiments, équipements de piscine) doit être intégré dans la La due diligence en acquisition d'entreprise : guide complet avant toute offre ferme.

Le marché des acquéreurs de campings est stratifié selon la taille des sites. Identifier la bonne cible d'acquéreur est déterminant pour maximiser le prix et la probabilité de cession.

Les groupes HPA : acquéreurs pour les grands sites

Les grands réseaux d'hôtellerie de plein air sont actifs sur le marché des acquisitions :

•Homair-Eurocamp (Groupe MK2) : focus sur les sites 4-5 étoiles, > 200 emplacements, littoral

•Campéole : réseau mixte (sites propres + partenaires), moins exigeant sur la taille

•Sandaya : positionnement haut de gamme, sites 4-5 étoiles avec parcs aquatiques

•Siblu : spécialiste des villages résidentiels de loisirs

Ces groupes ont des processus d'acquisition structurés (lettre d'intention, due diligence, financement propre). Ils paient généralement des multiples plus élevés (8x-12x l'EBE) car ils bénéficient d'économies d'échelle et de synergies commerciales (centrale de réservation, contrats tour-opérateurs).

Les fonds d'investissement et family offices

Le secteur HPA attire des fonds d'investissement spécialisés dans l'hospitality ou le tourisme. Ces acteurs s'intéressent aux plateformes de 3 à 10 sites pouvant constituer un réseau.

Les entrepreneurs individuels et familles

Pour les sites de taille intermédiaire (50-200 emplacements), les acquéreurs sont souvent des familles cherchant un projet de vie ou des entrepreneurs souhaitant devenir indépendants. Ces profils sont moins structurés dans leur démarche mais très motivés.

Les canaux de diffusion

•Agences spécialisées HPA : quelques cabinets sont dédiés à la cession de campings (UCPA Consulting, cabinets régionaux de tourisme)

•Atout France : peut être une source de contacts et de références

•Syndicats professionnels : FNHPA (Fédération Nationale de l'Hôtellerie de Plein Air)

•Plateformes généralistes avec descriptif adapté au secteur

Pour préparer une présentation professionnelle, consultez notre guide sur le Le mémorandum d'information : rédiger un document qui convainc et adaptez-le aux métriques spécifiques du tourisme (taux d'occupation, RevPAE, saisonnalité).

L'acquisition d'un camping est une transaction significative qui mobilise des financements conséquents. Les spécificités du secteur (saisonnalité, actifs immobiliers, fonds d'exploitation) influencent les modes de financement disponibles.

La structure de la transaction

Une acquisition de camping peut se décomposer en plusieurs éléments :

•Fonds d'exploitation : clientèle, marque, contrats commerciaux

•Actifs mobiliers : mobil-homes, chalets, équipements

•Actifs immobiliers : terrain, bâtiments permanents

•Stocks : nourriture, boissons, fournitures

Cette décomposition influence le mode de financement (prêt professionnel pour le fonds et les équipements, prêt immobilier pour les murs) et la fiscalité applicable.

Les options de financement

Prêt bancaire professionnel : pour le fonds d'exploitation et les équipements, des durées de 7 à 12 ans avec un apport de 25 à 35 % sont standard. Les banques examinent attentivement la saisonnalité et la gestion du BFR.

Prêt immobilier : pour la composante foncière et bâtimentaire, un prêt immobilier séparé avec des conditions plus favorables (durée jusqu'à 20 ans) peut optimiser le coût global du financement.

Financer par une holding : pour les acquisitions significatives (> 1 M€), la constitution d'une Créer une holding pour optimiser sa cession peut optimiser la fiscalité et le financement en dissociant les actifs immobiliers et opérationnels.

La fiscalité de la cession

La fiscalité dépend de la structure de la cession (fonds de commerce vs cession de titres) :

•Cession de fonds : droits d'enregistrement de l'acheteur (0-5 % selon montant), plus-value professionnelle pour le cédant

•Cession de titres : flat tax de 30 % pour le cédant personne physique, droits d'enregistrement de 0,1 % (cessions d'actions) ou 3 % avec abattement (cessions de parts sociales) pour l'acheteur

Pour optimiser la fiscalité globale, consultez notre guide sur la Fiscalité de la cession d'entreprise : guide complet 2026 et envisagez l'accompagnement d'un avocat fiscaliste spécialisé en tourisme.