Céder un camping (hôtellerie de plein air)

La France est le premier pays de camping au monde, avec environ 8 000 campings représentant plus de 950 000 emplacements. Le secteur génère près de 5 milliards d'euros de chiffre d'affaires annuel et est en pleine consolidation sous l'impulsion de grands groupes internationaux.

Les acteurs de la consolidation :

Yelloh Village (anciennement Camping du Soleil) : leader des 4 et 5 étoiles avec plus de 90 campings partenaires. Politique active d'acquisitions et d'intégrations.

Huttopia : spécialiste des campings nature et "glamping" (camping de luxe). Stratégie de premium des sites naturels.

Vacanceselect (Pierre & Vacances) : opérateur principal en hébergement locatif (mobil-homes, chalets).

Sunêlia, Camping Paradis, Siblu : acteurs intermédiaires en forte croissance.

Acteurs internationaux : Eurocamp, Keycamp (groupes anglais), CampingSeasonline (fonds PE).

Tendances du marché :

•Montée du glamping : chalets, lodges, tentes safari, cabanes dans les arbres — ces hébergements locatifs premium génèrent des revenus par unité beaucoup plus élevés que les emplacements nus

•Digitalisation des réservations : plateformes Booking.com Attraction, Camping.fr, Huttopia.com

•Clientèle internationale : Néerlandais, Allemands, Britanniques — représentent 30 à 40 % de la clientèle des campings côtiers

•Développement des animations : aquatiques (toboggans, splash pad), loisirs (mini-golf, terrains de sport) différenciant les grands campings des petites structures

Les campings indépendants en cession :

La majorité des campings en France sont encore des structures familiales de 1ère ou 2ème génération dont les propriétaires approchent de la retraite. C'est la source principale d'opportunités pour les repreneurs.

Consultez Comment préparer la cession de son entreprise et Où et comment trouver une entreprise à reprendre pour les opportunités.

La valorisation d'un camping est multifactorielle : emplacements nus, hébergements locatifs, équipements aquatiques et d'animation, classification étoiles, localisation et saisonnalité sont autant de composantes à analyser.

Les composantes de la valeur :

1. Emplacements nus :

Valorisés sur la base du revenu annuel moyen par emplacement × un coefficient :

•Emplacement nu en camping 3 étoiles : revenu annuel moyen de 800 à 2 000 €

•Emplacement premium (électricité, eau, bord de mer) : 2 000 à 4 000 €

2. Hébergements locatifs (mobil-homes, chalets, lodges) :

Chaque hébergement locatif génère 5 000 à 20 000 € de CA par saison selon le standing et la localisation. La valeur de ces actifs (achat d'un mobil-home neuf : 30 000 à 80 000 €) est intégrée dans la valorisation.

3. Les équipements aquatiques et d'animation :

Un espace aquatique (piscine chauffée, toboggan, splash pad) représente un investissement de 200 000 à 1 500 000 € mais génère un fort attrait client et justifie des prix de location supérieurs. Sa valeur est intégrée dans la valorisation globale.

Multiple EBITDA :

| Classement et localisation | Multiple EBITDA |

|---|---|

| Camping 2 étoiles, intérieur rural | 4 to 6x |

| Camping 3 étoiles, région touristique | 6 to 8x |

| Camping 4-5 étoiles, zone côtière premium | 8 to 12x |

| Camping glamping premium, forte notoriété | 10 to 15x |

La localisation : facteur décisif :

•Bord de mer (Bretagne, PACA, Languedoc) : prime maximale (+30 à 50 %)

•Montagne (Alpes, Pyrénées) : premium "nature"

•Intérieur rural : valorisation plus faible sauf zone touristique reconnue

Consultez Les 5 méthodes de valorisation d'entreprise et Le multiple d'EBITDA : comment valoriser une PME.

Les aspects fonciers d'un camping sont au cœur de sa valorisation et de sa cession. La situation immobilière du terrain détermine en grande partie la sécurité de l'investissement pour le repreneur.

Camping propriétaire de son terrain :

C'est la situation la plus favorable. Le propriétaire vend à la fois le terrain et l'exploitation. La valeur immobilière du terrain est distincte de la valeur d'exploitation :

•Terrain de camping en zone littorale : 10 à 50 €/m² selon la localisation et les contraintes urbanistiques

•Un camping de 5 hectares en bord de mer peut avoir un terrain valorisé à 1 à 5 M€

Contraintes urbanistiques spécifiques :

Les campings sont soumis à des zones d'urbanisation réglementées :

•Zone Natura 2000 : restrictions d'usage, pas d'extension possible

•Loi Littoral : interdit les extensions sur les bandes côtières

•PLU (Plan Local d'Urbanisme) : détermine la surface autorisée pour le camping

•Loi Montagne : restrictions similaires en zones d'altitude

Ces contraintes peuvent limiter le développement futur et doivent être vérifiées en due diligence.

Camping locataire (bail emphytéotique ou autre) :

Certains campings opèrent sur des terrains en bail emphytéotique (longue durée : 18 à 99 ans) accordé par une commune, un département ou un particulier. Les points à vérifier :

•Durée restante du bail : idéalement > 20 ans

•Conditions de renouvellement : le bailleur peut imposer des conditions de rénovation ou d'amélioration

•Conditions de cession : le bail emphytéotique peut être cédé, mais l'accord du bailleur est souvent requis

•Loyer : niveau et indexation

Le DPE des hébergements :

Depuis 2022, les hébergements locatifs (mobil-homes, chalets en dur) sont soumis au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un DPE défavorable (G ou F) peut limiter la capacité à louer et constitue un passif d'investissement.

Consultez La due diligence en acquisition d'entreprise : guide complet et La garantie d'actif et de passif (GAP) expliquée.

Le marché des acquéreurs pour un camping est actif et diversifié, avec des acteurs aux stratégies et valorisations très différentes.

Option 1 : Un groupe de camping

Profil : Yelloh Village, Huttopia, Sunêlia, Vacanceselect, Siblu, Camping Paradis

Ce qu'ils cherchent : emplacement premium (bord de mer, montagne), qualité des équipements, potentiel d'amélioration et de labellisation

Avantages :

•Multiples les plus élevés du marché (8 à 15x EBITDA) si le profil correspond

•Accès à des réseaux de distribution et de marketing nationaux/internationaux

•Ressources pour des investissements de modernisation importants

Inconvénients :

•Exigences strictes de qualité et de classement

•Le camping doit être rebrandé sous l'enseigne du groupe

•Earn-out conditionnel au maintien des performances

Option 2 : Une famille

Profil : famille souhaitant un projet de vie, souvent venant d'un milieu professionnel différent

Ce qu'elle cherche : activité avec sens, contact avec la nature et les clients, projet transmissible à la génération suivante

Avantages : forte implication, vision long terme, prise de décision rapide

Inconvénients : capacité de financement parfois limitée, apprentissage du secteur nécessaire

Option 3 : Un investisseur immobilier touristique

Profil : investisseur patrimonial cherchant un actif immobilier touristique avec rendement

Ce qu'il cherche : terrain bien situé + exploitation rentable + potentiel de valorisation immobilière

Avantages : vision immobilière long terme, ressources pour rénovation

Pour les mécanismes de financement, consultez Comment financer une reprise d'entreprise et Les aides et subventions pour la reprise d'entreprise.

La reprise d'un camping est une opération dont le financement est facilité par la nature tangible des actifs (terrain, hébergements, équipements) qui constituent des garanties solides pour les banques.

Structure de financement typique :

•Apport personnel : 25 à 35 % du prix total

•Prêt immobilier (pour la partie terrain et constructions fixes) : 50 à 60 % sur 15 à 25 ans

•Prêt équipements (mobil-homes, équipements aquatiques) : sur 5 à 10 ans

•Crédit vendeur : 10 à 15 % sur 3 à 7 ans

•Prêts participatifs Bpifrance Tourisme : en complément

Calcul de la capacité de financement :

Pour un camping de 100 emplacements + 50 mobil-homes en Bretagne :

•CA estimé : 100 empl. × 1 500 € + 50 mobil-homes × 8 000 € = 550 000 €

•EBITDA estimé à 30 % = 165 000 €

•Capacité de remboursement : 60 % de l'EBITDA = 99 000 €/an

•Capacité d'endettement : 99 000 / taux annuité (6 %) = ~1 650 000 € de dette maximum

Ce calcul rapide illustre pourquoi les campings nécessitent des apports personnels substantiels pour les transactions > 2 M€.

Les aides spécifiques pour la reprise d'un camping :

•Bpifrance Prêt Atout : prêt participatif pour les PME touristiques (jusqu'à 500 000 €)

•Bpifrance Prêt Tourisme : ligne de prêt dédiée au secteur

•FEDER (Fonds Européen de Développement Régional) : subventions pour les projets touristiques dans les zones éligibles

•Aides régionales (PACA, Bretagne, Occitanie) : dotations pour la modernisation des hébergements

L'accompagnement professionnel :

La reprise d'un camping est une opération complexe nécessitant l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en hôtellerie de plein air (cabinets comme KPMG Hôtellerie, Grant Thornton Tourisme) et d'un notaire pour la partie foncière.

Consultez Comment financer une reprise d'entreprise, Le crédit vendeur : définition, avantages et risques et Quel apport personnel pour reprendre une entreprise ?.